Ağaoğlu Şirketler Grubu CEO'su ve GYODER Başkan Yardımcısı Burak Kutluğ'un açıklamaları, Türkiye'nin konut sektöründe yaşanan yapısal krizi gözler önüne seriyor. Sektör temsilcisinin "İnşaat sektörü tıkandı" sözleri, rakamlarla da desteklenen ciddi bir tablo ortaya koyuyor.
Sektör Liderinin Çarpıcı Tespitleri
Burak Kutluğ'un kamuoyuyla paylaştığı üç temel nokta, sektörün karşı karşıya kaldığı krizin boyutlarını net şekilde ortaya koyuyor:
"İnşaat sektörü tıkandı" - Bu tespit, sektörün likidite ve talep anlamında ciddi zorluklarla karşılaştığını gösteriyor.
"Konuta erişim zorlaştı" - Artan fiyatlar ve kısıtlı kredi imkanları nedeniyle vatandaşların konut satın alma gücü dramatik şekilde azaldı.
"Beyaz yaka ve küçük esnaf kesimi artık ev alacak durumda değil" - Toplumun orta gelir grubunu oluşturan bu kesimler bile konut piyasasından dışlanır hale geldi.
Rakamlarla Konut Piyasasının Gerçek Durumu
Konut Satış Verileri ve Paradoks
2024 yılı verileri ilginç bir paradoks ortaya koyuyor. Türkiye genelinde konut satış sayısı, 2024'te bir önceki yıla göre yüzde 20,6 artışla 1 milyon 478 bin 25 oldu. Bu rakam ilk bakışta olumlu görünse de, gerçekler çok farklı:
- Yılın başında kredili konut alımları %9 seviyelerinde iken yıl sonunda %14 seviyelerine kadar yükseldi. Önceki yıllarda kredili alımların %30 – 40 bandında gerçekleştiğini düşündüğümüzde kredi imkânlarının çok kısıtlı olduğunu görüyoruz
- 2024 yılında erişilebilen konutlar ikinci el konutlar oldu. İnşaat maliyetlerindeki artış sebebiyle sıfır konutların satış fiyatları yükseldi
Konut Stoğu Krizi
2024 yılı itibarıyla, Türkiye genelinde satılmayı bekleyen yaklaşık 904 bin konut bulunmaktadır. Bu rakam, piyasadaki dengesizliği gösteriyor - bir yanda satılamayan konutlar, diğer yanda konuta erişemeyen vatandaşlar.
Üretim Yetersizliği
2024 yılı 3 çeyrekte düzenlenen yapı ruhsatlarında toplam konut sayısı 482 bin civarında kaldı. Son çeyrek tahminleri ile yılı muhtemelen en fazla 600 bin civarında kapatacağız. Yani üretim yetersiz.
Fiyat Dinamikleri ve Erişilebilirlik Krizi
Reel Fiyat Düşüşü vs. Nominal Artış
Yıl genelinde nominal artış yaşanmış olmakla birlikte reel olarak düşüş yaşandı. Kasım ayı konut fiyat endeksine göre reel olarak %12 azalış var. Bu durum, enflasyonun konut fiyatlarından daha hızlı arttığını gösteriyor.
Türkiye'de Konut Endeksi, Aralık 2024'teki 158.50 puandan Ocak'ta 165.90 puana yükseldi, bu da nominal artışın devam ettiğini gösteriyor.
2025 Beklentileri: Yeni Bir Fiyat Artış Dalgası
Enflasyonun altında kalan fiyatlar, kira artış sabiti ve faiz oranı indirim beklentisi yatırımcıyı konuta çekti ve son çeyrekte konut satışları arttı. Bu durumda piyasa tepkisi, 2025 yılında ilk çeyrekte olmasa da konut fiyatlarında artış yaşanacağı şeklinde olacaktır.
Sosyal ve Ekonomik Etkileri
Orta Sınıfın Dışlanması
Burak Kutluğ'un vurguladığı "beyaz yaka ve küçük esnaf kesimi artık ev alacak durumda değil" tespiti, toplumsal bir krize işaret ediyor. Geleneksel olarak konut sahibi olmayı hedefleyen orta sınıf, artık piyasanın dışında kalıyor.
Barınma Krizi
Günümüzde ciddi bir barınma sorunu varken, konutun bir yatırım aracı olmasından ziyade bir ihtiyaç olduğunu unutmamak gerek. Bu tespit, piyasanın spekülatif yatırım aracı haline geldiğini ve temel barınma ihtiyacından uzaklaştığını gösteriyor.
Sektörün Geleceğine Dair Öngörüler
Gayrimenkul Geliştiricilik Faaliyetlerinin Sonu mu?
Burak Kutluğ'un "Bu durum, Türkiye'de gayrimenkul geliştiricilik faaliyetlerinin sona ermesi anlamına geliyor" açıklaması, sektörün sürdürülebilirlik açısından kritik bir eşikte olduğunu gösteriyor.
Alternatif Yatırım Alanlarına Kayış
Konut almaya bütçesi yetmeyenlerin yine de gayrimenkul yatırımı yapmak istemesiyle arsa arazi satışlarında artış yaşandı. Ancak asıl ihtiyacın konut edinimi olması sebebiyle bu trend de azalış eğrisine girdi.
Çözüm Önerileri ve Politika İhtiyaçları
Erişilebilir Konut Politikaları
Hem konut fiyatlarını hem de ödeme imkânlarını erişilebilir kılmalıyız. Bu tespit, sadece arzı artırmanın yeterli olmadığını, finansman imkanlarının da genişletilmesi gerektiğini gösteriyor.
Toplumsal Sorun Olarak Yaklaşım
Konuyu ekonomik bir sorun olarak değil toplumsal bir sorun olarak bakmak, böyle yaklaşmak gerekir. O zaman üreteceğimiz çözümler sürdürülebilir olacak.
Ağaoğlu Şirketler Grubu CEO'sunun açıklamaları, Türkiye konut sektörünün sadece konjonktürel değil, yapısal bir krizle karşı karşıya olduğunu gösteriyor. 2024 verilerine göre:
- Konut satışları artmasına rağmen, kredili alımlar dramatik şekilde azaldı
- Reel fiyatlar düştü ama nominal fiyatlar arttı
- Üretim talebi karşılayamıyor
- Orta gelir grubu piyasadan dışlandı
- Konut, barınma ihtiyacından çok yatırım aracı haline geldi
Bu tablo, sektörde acil ve kapsamlı bir politika değişikliğine ihtiyaç olduğunu ortaya koyuyor. Aksi takdirde, sektör temsilcilerinin uyardığı gibi,
