Son günlerde uluslararası ekonomi çevrelerinde en çok tartışılan konulardan biri, Çin’de konut fiyatlarının 20 yıl öncesine döndüğü iddiası. St. Louis Fed (FRED) verilerine bakıldığında fiyatlar sert bir düşüşte görünse de, sahadaki gerçekler bambaşka bir tablo çiziyor. Peki, bir dönemin parlayan yıldızı Çin’deki bu emlak krizi, Türkiye piyasası için bir ayna olabilir mi?
Veri Yanılsaması: Kağıt Üstündeki Rakam vs. Sokaktaki Fiyat
FRED verileri, Çin'deki konut fiyatlarını bir endeks üzerinden takip ediyor ve 2006-2020 arasındaki devasa yükselişi neredeyse %100 bile göstermiyor. Oysa Çin’in "İstanbul’u, Ankara’sı, İzmir’i" sayılan mega kentlerinde durum tam tersi.
2006 yılında Pekin veya Şanghay’da 100 bin dolara satılan evler, bugün fiyatların düşmüş haliyle bile 1 milyon doların üzerinde alıcı buluyor. Yani nominal bazda en az 10 katlık bir artış söz konusu. Resmi veriler bu devasa balonu gizlerken, "fiyatlar 20 yıl öncesine döndü" yorumları da fiili gerçeklikle tamamen kopuk kalıyor.
Çin'in "Fren" Stratejisi
Çin’de yaşanan bu süreç bir tesadüf değil. Çin hükümeti, 2009-2020 yılları arasında oluşan ve bazen reel bazda yıllık %20’yi aşan artışların sürdürülemez olduğunu gördü. 2016 yılında "konut yaşamak içindir, spekülasyon için değil" diyerek sektörü sıkıştırmaya başladı. Son 5 yıldır devam eden deflasyonist süreç ve hükümetin sert müdahaleleri, piyasayı bir düzeltmeye zorladı.
Türkiye İçin Dersler: Benzer Bir Senaryo Mümkün mü?
Türkiye emlak piyasası da son yıllarda tıpkı Çin gibi nominal bazda rekor artışlara sahne oldu. Ancak iki ülke arasında temel farklar bulunuyor:
Enflasyon Farkı: Çin’de sınırlı enflasyon ve son dönemde deflasyon hakimken; Türkiye’de yüksek enflasyon, konutu bir "korunma aracı" haline getirdi.
Talep ve Nüfus Yapısı: Çin’de demografik kriz ve aşırı arz (hayalet şehirler) varken, Türkiye’de hala canlı bir talep ve konut açığı bulunuyor.
Veriye Değil, Piyasaya Bak!
Çin örneği bize gösteriyor ki; sadece endekslere ve grafiklere bakarak bir piyasanın bittiğini veya eski günlerine döndüğünü söylemek yanıltıcıdır. Türkiye’de de konut fiyatlarının dolar bazlı zirvelerden geri çekilmesi, piyasanın "20 yıl öncesine dönmesi" değil, aşırı şişmiş bir balonun doğal dengesini bulma çabasıdır.
Çin'in yaptığı gibi sert bir regülasyon ve kredi kısıtlaması Türkiye'de de benzer bir durgunluğu tetikleyebilir, ancak mevcut enflasyonist ortamda "nominal" bir çöküş beklemek gerçekçi görünmüyor.
