Konut piyasasında bitmek bilmeyen sorunlar her geçen gün daha fazla derinleşiyor. Gayrimenkul finansmanı araştırmacısı Prof. Dr. Yener Coşkun, piyasanın mevcut durumunu "büyük bir çöküşün resmi" olarak tanımlayarak, yaşananların sadece geçici bir dengesizlik olmadığını, sistemin temelinden çöküşe doğru sürüklendiğini belirtti. Veri merkezi, huzurevi veya sürdürülebilirlik adaptasyonu gibi modern konuları konuşmanın bu ortamda adeta bir fantezi haline geldiğini ifade ederek, konut fiyatları ve barınma hakkı üzerindeki tehditlere dikkat çekti.
"Konut Fiyatları Değil, Sistem Çöküyor"
Prof. Dr. Yener Coşkun, gayrimenkul-inşaat sektöründeki en önemli sosyoekonomik eğilimleri belirlemek gerekirse, ilk sıraya konut piyasasındaki sert çöküşü koymak gerektiğini vurguladı. Bu durumun sosyal konut ve hatta sosyal kiralık konut projelerini devletin gündemine soktuğunu ifade eden Coşkun, konut piyasasında yüzlerin gülmeme nedenini konut fiyatları, kiralar, arz-talep eğilimleri ve yapı stokunun kalitesi gibi unsurlarla ele almak gerektiğini söyleyerek yazısını konut fiyatlarına ayırdığını belirtti.
"Kötü Bir Haberim Var: Konut Fiyatları Yüksek Değil"
Yatırım penceresinden bakıldığında ezber bozan bir tespitte bulunan Prof. Dr. Yener Coşkun, reel olarak incelendiğinde konut fiyatlarının ve kiraların yüksek olmadığını, aksine yerlerde süründüğünü ifade etti. Durumu "Peki olay ne?" sorusuyla açımlayan Coşkun; satın alma gücünün buharlaştığını, kredi mekanizmasının ise çöktüğünü vurguladı. Coşkun ayrıca, savaş nedeniyle artan maliyetlerin yeni konut fiyatlarını daha da artıracağına dikkat çekti.
Konut piyasasındaki sorunların geçici bir dengesizlik ya da basit bir arz-talep meselesi olarak görülemeyeceğini belirten Coşkun, bu durumun piyasa mekanizmasına emanet edilen konut sistemindeki biriken sorunların bir sonucu olduğunu yazdı. Coşkun'a göre asıl mesele, sağlıklı ve erişilebilir bir konut finansmanı mimarisinin eksikliğinden kaynaklanıyor.
Türkiye Konut Piyasasında Negatif Ayrıştı
Pandemi sonrası dönemde konut fiyatlarının tüm dünyada artış gösterdiğini hatırlatan Prof. Dr. Yener Coşkun, Türkiye'deki artışın hem hız hem de ölçek açısından negatif ayrıştığını ifade etti. Coşkun, bu durumun bir yandan fiyat balonu tartışmalarını güçlendirirken, diğer yandan ciddi bir fiyata erişilebilirlik krizini tetiklediğini belirtti. Gelir artışının üzerinde seyreden fiyatlar ve yüksek faizler nedeniyle kredi mekanizmasının işlevini yitirdiğini, konuta erişimin giderek nakit temelli bir oyuna dönüştüğünü vurgulayan Coşkun, konut satış verilerinde farklı bir hikaye olsa da orta-alt gelir grubunun son yıllarda büyük bir şokla karşılaştığını yazdı.
Konut Krizinden Demografik Krize Doğru
Konut krizinin yalnızca ekonomik sonuçlar doğurmadığına işaret eden Prof. Dr. Yener Coşkun, mülk sahipliğinin orta sınıf için ulaşılamaz hale gelmesinin toplumsal aidiyet ve gelecek beklentisi üzerinde yıkıcı etkiler yarattığını belirtti. Coşkun, özellikle genç kentli nüfus için "ev sahibi olma" hedefinin ortadan kalkmasının bireysel kararları doğrudan etkilediğini ve bu noktada Türkiye'deki doğurganlık oranındaki sert düşüş ile konut piyasasındaki bozulma arasındaki ilişkinin de düşünülmesi gerektiğini vurguladı.
Piyasada görülen 1+0 ve 1+1 gibi mikro konut arzındaki artışın yalnızca arz yönlü bir tercih olmadığını, daralan satın alma gücünün bir yansıması olduğunu ifade eden Coşkun, bu nedenle konut krizinin giderek bir barınma krizine, oradan da bir demografic krize evrilme riskini taşıdığını yazdı. Coşkun, alt-orta gelir grubunun mülk sahipliğindeki gerilemenin servet dağılımını bozarken, kira kanalıyla gelir eşitsizliğini daha da derinleştirdiğini ve bu durumun toplumsal moral değerleri de bozduğunu ifade etti.
Sonuç: Fiyatlar Değil, Sistem Çöküyor
Bugün yaşananları yalnızca bir "fiyat artışı" olarak okumanın eksik olacağını belirten Prof. Dr. Yener Coşkun, asıl çöküşün konutun bir yatırım aracı ile temel bir ihtiyaç olma fonksiyonları arasındaki dengenin kaybolmasında yattığını vurguladı. Coşkun, konut meselesini politize etmemek ve sınıf meselesi haline gelmesine asla izin vermemek gerektiğinin altını çizdi.
Prof. Dr. Yener Coşkun yazısını, "Bunun için tüm aktörlerin sosyal barışı ve barınma hakkını en üst düzeyde gözeten bir anlayışı ortaklaştırılmış bir çaba ile hayata geçirmesine gereksinim vardır" diyerek noktaladı.
