Türkiye'de yüz binlerce kiracıyı yakından ilgilendiriyor. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Yargıtay'ın emsal kararları, büyük onarım ve yapısal giderlerin sorumluluğunu netleştiriyor. Kiracı, zorunluluktan cebinden ödediği "zorunlu harcamaları" ev sahibinden geri alabilecek.
Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan anlaşmazlık konularından biri, evin kullanımına yönelik hangi masrafın kiracıya, hangi masrafın ise ev sahibine ait olduğudur. Birçok kiracı, yüksek maliyetli ve yapısal nitelikteki onarım giderlerini kendi sorumluluğu sanarak ödeme yapmak zorunda kalıyor.
Ancak Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiralananın kullanıma elverişli halde bulundurulmasını ev sahibinin temel görevi olarak tanımlıyor. Bu kurala göre, kiracının yaptığı bazı zorunlu harcamalar ev sahibinden geri istenebiliyor. Uzmanlar, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin bu hukuki yükümlülükleri doğru bilmesi gerektiği konusunda uyarıyor.
Ev Sahibinin Sorumluluğundaki Zorunlu Giderler Nelerdir?
TBK'nın ilgili maddelerine göre, evin yapısal bütünlüğünü ve temel kullanımını ilgilendiren, yüksek maliyetli ve büyük onarım niteliğindeki işlemler tamamen ev sahibinin sorumluluğundadır. Bu giderlere örnek olarak şunlar verilebilir:
Tesisat (elektrik, su) arızaları ve yıllanmış tesisatın komple yenilenmesi,
Kombi, kalorifer kazanı gibi ısıtma sistemlerinin değişimi veya büyük onarımları,
Çatı ve dış cephe gibi binanın ana unsurlarındaki onarım ve yalıtımlar,
Asansörün kapsamlı ve büyük bakımları.
Kiracı Ödeme Yaparsa Ne Olur? Emsal Yargıtay Kararı
Uygulamada bazı ev sahiplerinin bu tür tadilatları geciktirmesi veya ödemeyi reddetmesi durumunda kiracı, yaşam güvenliği veya evin temel kullanılabilirliğini sağlamak için bu zorunlu gideri kendisi yapmak zorunda kalabilir.
İşte bu durumda, kiracının yaptığı ödeme hukuken "zorunlu gider" olarak kabul edilir ve ev sahibi bu tutarı kiracıya iade etmekle yükümlüdür.
Yargıtay da birçok emsal kararında bu hususun altını çizmiştir:
"Kiralananın ayıbı giderilmeden ev sahibinin sorumluluktan kaçınamayacağı, kiracının kendi bütçesiyle yaptığı zorunlu tamiratın bedelinin ev sahibi tarafından ödenmesi gerektiği"
Karar altına alınmıştır. Dahası, Yargıtay kararlarına göre kiracının bu zorunlu harcama tutarını ödemesi gereken kira bedelinden mahsup etme hakkı da bulunmaktadır.
Geri Ödeme Talep Edilebilecek Durumlardan Örnekler:
Çatının akması ve kiracının ustaya ödeme yapması,
Komple bozulmuş kombinin yenisiyle değiştirilmesi,
Eski ve arızalı elektrik tesisatının komple yenilenmesi,
Binanın zorunlu güvenlik veya kullanım onarımının ev sahibi tarafından ertelenmesi.
Kiracıların Haklarını Korumak İçin Yapması Gerekenler
Kira sözleşmesi ilişkisi, kanunlarca kiracıyı koruyacak şekilde açık hükümler içerir. Eğer kiracı, ev sahibinin yapması gereken bir masrafı mecburen kendi cebinden karşıladıysa, ödediği tutarı iade alma hakkına sahiptir.
Uzmanlar, bu gibi durumlarda kiracıların ödeme yaptıklarına dair fatura ve makbuzları mutlaka saklamaları gerektiğini belirtiyor. Gerekirse, noter aracılığıyla ev sahibine ihtar çekilerek yapılan masrafın talep edilmesi hukuki sürecin doğru ilerlemesi açısından kritik önem taşımaktadır.
