Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren Bakırcı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Bakırcı GYO) halka arz için Sermaye Piyasası Kurulu’na başvurdu. Şirketin yayımlanan başvuru izahnamesine göre halka arzın tamamının sermaye artırımı yoluyla gerçekleştirilmesi planlanıyor. Başvuru izahnamesi henüz SPK tarafından onaylanmış değil.
Bakırcı GYO’nun mevcut 501 milyon TL olan çıkarılmış sermayesinin 668 milyon TL’ye yükseltilmesi planlanıyor. Bu kapsamda 167 milyon TL nominal değerli 167 milyon adet B grubu pay halka arz edilecek. Belgede bu payların imtiyazının bulunmadığı belirtiliyor.
Bu rakamlar üzerinden hesaplandığında halka arz sonrası halka açıklık oranının yaklaşık yüzde 25 olması bekleniyor.
Bakırcı GYO ne iş yapıyor?
Şirket, 2025 yılında gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüştü. SPK'nın 13 Şubat 2025 tarihli uygun görüşü ve Ticaret Bakanlığı izninin ardından 26 Mart 2025 tarihinde yapılan tescille şirketin unvanı Bakırcı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. oldu.
Şirket portföyünde gayrimenkuller, geliştirilmekte olan projeler, konutlar, kira getirisi sağlayan taşınmazlar ve gayrimenkule dayalı haklar bulunuyor.
Portföyde öne çıkan projeler arasında Bakırcı Ömerli Lojistik Merkezi Projesi, Bakırcı Topkapı 2 Projesi ve Bakırcı Kaya Residence Projesi bulunuyor. İzahnamede ayrıca İSTOÇ arsası ve Bakırcı Topkapı Projesi kapsamındaki konutlar da yer alıyor. Bu varlık ve projelerin tabloda gösterilen toplam değeri yaklaşık 8,16 milyar TL seviyesinde.
Bakırcı GYO'nun ortakları kim?
Halka arz öncesinde şirketin ortaklık yapısında Bayram Sağlam, Adnan Sağlam ve Fatih Sağlam bulunuyor.
Üç ortağın da şirketteki payı eşit. Her bir ortağın 33,4 milyon TL nominal değerli A grubu ve 133,6 milyon TL nominal değerli B grubu olmak üzere toplam 167 milyon TL nominal değerli payı bulunuyor.
Böylece üç ortağın da şirket sermayesindeki payı yaklaşık yüzde 33,33 seviyesinde.
A grubu payların yönetim kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazı bulunuyor. İzahnamede Sağlam ailesinin A grubu paylar üzerinden şirket üzerindeki kontrol gücünün halka arzdan sonra da devam edeceği belirtiliyor.
Halka arzda ortak satışı var mı?
Taslak izahnamede halka arz edilecek 167 milyon adet payın tamamı sermaye artırımı kapsamında ihraç edilecek paylardan oluşuyor.
Dolayısıyla mevcut ortakların pay satışı yerine halka arzdan sağlanacak kaynağın şirkete girmesi planlanıyor.
Mevcut 501 milyon TL sermayenin 668 milyon TL'ye yükseltilmesiyle birlikte yeni yatırımcıların şirket sermayesindeki toplam payı yaklaşık yüzde 25 olacak.
Bakırcı GYO'nun portföyünde neler var?
Şirketin portföyü yalnızca konut projelerinden oluşmuyor. Lojistik merkezi, konut ve ticari proje, arsa, otel, kiralık ticari alanlar ve çeşitli gayrimenkul projeleri bulunuyor.
İzahnamede proje niteliğindeki üç önemli varlığın toplam ekspertiz değeri yaklaşık 4,63 milyar TL olarak gösteriliyor. Bunlar içerisinde Bakırcı Ömerli Lojistik Merkezi Projesi yaklaşık 2,51 milyar TL, diğer büyük proje ise yaklaşık 1,84 milyar TL ekspertiz değeriyle dikkat çekiyor.
Şirketin stoklarında ayrıca Zeytinburnu'ndaki konutlar bulunuyor. İzahnamede listelenen bu konutların toplam ekspertiz değeri yaklaşık 213,9 milyon TL seviyesinde.
Kira geliri elde ettiği gayrimenkuller hangileri?
Bakırcı GYO'nun kira getirisi sağlayan varlıkları da bulunuyor.
İzahnamede GOP Yurt Binası, Serenity Suites Airport Hotel ve Bakırcı Kemer Projesi'ndeki ticari alanlar kira getirisi sağlayan gayrimenkuller arasında gösteriliyor.
GOP Yurt Binası için yıllık kira tutarı yaklaşık 4,38 milyon TL, Serenity Suites Airport Hotel için 8,32 milyon TL ve Bakırcı Kemer Projesi için 1,74 milyon TL olarak belirtilmiş.
Şirketin yatırım amaçlı gayrimenkullerinden elde ettiği toplam kira geliri 2023'te yaklaşık 1,58 milyon TL iken 2024 yılında 12,55 milyon TL'ye yükseldi.
Bakırcı GYO'nun toplam varlıkları ne kadar?
Şirketin bilançosu son yıllarda gayrimenkul portföyündeki değişimlerin etkisiyle önemli ölçüde büyüdü.
Toplam varlıklar 2022 sonunda yaklaşık 167,6 milyon TL iken 2023 sonunda 2,36 milyar TL'ye yükseldi. 2024 sonunda ise toplam varlıklar 1,98 milyar TL seviyesinde gerçekleşti.
2024 sonu itibarıyla bunun yaklaşık 231,8 milyon TL'sini stoklar, 1,74 milyar TL'sini yatırım amaçlı gayrimenkuller oluşturuyor.
Özkaynaklar ne durumda?
Bakırcı GYO'nun özkaynakları 2022 sonunda yaklaşık 33,9 milyon TL seviyesindeyken 2023 sonunda 1,85 milyar TL'ye yükseldi.
2024 sonunda ise özkaynaklar yaklaşık 1,57 milyar TL olarak gerçekleşti.
Şirketin ödenmiş sermayesi aynı dönemde 501 milyon TL seviyesinde bulunuyor.
2024 yılında 320,8 milyon TL zarar
Finansallardaki en dikkat çekici başlıklardan biri 2024 yılındaki zarar.
Şirket 2022 yılında yaklaşık 32,6 milyon TL net kâr, 2023 yılında ise 459,4 milyon TL net kâr açıkladı.
Ancak 2024 yılında tablo tersine döndü ve şirket 320,8 milyon TL net zarar kaydetti.
2024'te finansman gideri öncesi faaliyet zararı yaklaşık 399,7 milyon TL olurken, 152,4 milyon TL'lik net parasal pozisyon kazancı zararı kısmen sınırladı.
Burada önemli bir ayrıntı var: Şirketin yatırım amaçlı gayrimenkullerinde 2024 yılında 410,99 milyon TL değer düşüşü oluştuğu izahnamede belirtiliyor. 2023 yılında ise aynı tarafta yaklaşık 1,44 milyar TL değer artışı gerçekleşmişti. Bu değişim iki yıl arasındaki kâr/zarar farkının anlaşılması açısından önemli.
Borçlar ne durumda?
2024 sonu itibarıyla şirketin kısa vadeli yükümlülükleri yaklaşık 113,1 milyon TL, uzun vadeli yükümlülükleri ise yaklaşık 304,1 milyon TL seviyesinde.
Kısa vadeli finansal borçların yaklaşık 82,4 milyon TL olduğu görülüyor. Şirketin kısa vadeli borçlanmalarının rotatif krediler ve kredi kartlarından oluştuğu, 2024 sonundaki TL rotatif krediler için ortalama faiz oranının yüzde 45 olduğu izahnamede belirtiliyor.
Bir başka dikkat çekici gösterge ise işletme sermayesi. 31 Aralık 2024 itibarıyla şirketin dönen varlıkları yaklaşık 7 milyon TL, kısa vadeli yükümlülükleri 113,1 milyon TL ve net işletme sermayesi eksi 106,1 milyon TL seviyesinde.
Halka arz fiyatı belli mi?
Henüz değil.
Yayımlanan belge başvuru izahnamesi niteliğinde ve SPK incelemesi devam ediyor. Bu nedenle kesin halka arz fiyatı, talep toplama tarihleri ve nihai halka arz takvimi henüz kesinleşmiş değil. SPK onayının ardından nihai izahnameyle birlikte bu bilgilerin açıklanması bekleniyor.
Halka arza aracılık edecek kuruluşlar ise İntegral Yatırım Menkul Değerler A.Ş. ve Alnus Yatırım Menkul Değerler A.Ş. olarak izahnamede yer alıyor.
Yatırımcı hangi risklere dikkat etmeli?
İzahnamede şirket ve gayrimenkul sektörüne ilişkin kapsamlı risklere yer verilmiş durumda. Projeler için uygun arsa bulunamaması, projelerin gecikmesi veya tamamlanamaması, satış ve tahsilatların beklentilerin altında kalması, inşaat maliyetlerinin yükselmesi ve finansmana istenilen koşullarda erişilememesi bunların başında geliyor.
Ayrıca şirketin gayrimenkul yatırım ortaklığı alanındaki deneyiminin sınırlı olması, portföy yönetiminde sorun yaşanması, deprem riski ve gayrimenkullerin likiditesinin sınırlı olması da izahnamede belirtilen riskler arasında.
Özetle Bakırcı GYO'nun halka arzında 167 milyon adet payın tamamının sermaye artırımı yoluyla yatırımcılara sunulması ve halka açıklık oranının yaklaşık yüzde 25 olması planlanıyor. Şirketin önemli büyüklükte bir gayrimenkul portföyü bulunurken yatırımcı açısından 2024'te açıklanan 320,8 milyon TL zarar, yatırım amaçlı gayrimenkullerdeki değer düşüşü ve eksi 106,1 milyon TL net işletme sermayesi özellikle takip edilmesi gereken finansal başlıklar olarak öne çıkıyor.
