Zeray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (ZERGY), 2026 yılının ilk dokuz ayına ilişkin finansal tablolarını açıkladı. Şirketin bilanço dipnotlarında yer alan idari para cezaları, ilişkili taraflara verilen milyarlarca liralık avanslar ve nakit akışındaki bozulma dikkat çekti.
Özellikle 154,7 milyon TL tutarındaki iki ayrı idari para cezası bildirimi için karşılık ayrılmaması ve Zeray İnşaat'a verilen avansların 2,1 milyar TL'ye ulaşması, yatırımcıların yakından takip etmesi gereken başlıklar arasında yer alıyor.
154,7 milyon TL'lik ceza için karşılık ayrılmadı
Şirketin finansal tablo dipnotlarına göre, Ticaret İl Müdürlüğü tarafından proje teslimleri ve sözleşme uygulamalarıyla ilgili 91 milyon 316 bin TL idari para cezası tebliğ edildi.
Şirket, söz konusu cezanın kısmi bölünmeyle ayrılan faaliyetlerden kaynaklandığını belirterek hukuken sorumlu olduğunu değerlendirdiği tarafa rücu ettiğini açıkladı. Ayrıca 5 Şubat 2026 tarihinde cezanın iptali için dava açıldı.
Bununla da sınırlı değil.
Proje sigorta poliçelerinin kapsamının genişletilmemesi halinde uygulanacağı bildirilen 63 milyon 336 bin TL tutarında ikinci bir ceza daha bulunuyor.
Şirket, bu işlem için ek süre alındığını belirterek karşılık ayırmadı.
Böylece iki ceza bildiriminin toplam tutarı yaklaşık 154,7 milyon TL'ye ulaşırken, söz konusu tutarlar için finansal tablolarda karşılık bulunmuyor.
Burada önemli bir ayrıntı var: Bu tutarların tamamı kesinleşmiş bir borç niteliğinde değil. Ancak hukuki ve idari süreçlerin şirket aleyhine sonuçlanması halinde ortaya çıkabilecek mali yük, yatırımcılar açısından önem taşıyor.
Zeray İnşaat'a verilen avanslar 9 ayda 1,65 milyar TL arttı
Bilançonun en dikkat çekici kalemlerinden biri de ilişkili taraflara yapılan avans ödemeleri oldu.
Şirketin 31 Aralık 2025 tarihinde 454,5 milyon TL olan ilişkili taraflara peşin ödenmiş giderleri, 30 Eylül 2026 itibarıyla 2 milyar 104 milyon TL'ye yükseldi.
Yalnızca dokuz ayda yaklaşık 1,65 milyar TL artış yaşandı.
Bu tutar şirketin toplam varlıklarının yaklaşık %19,6'sına, özkaynaklarının ise %63,8'ine karşılık geliyor.
Finansal tablo dipnotlarında söz konusu ödemelerin devam eden inşaat taahhüt işleri için verilen avanslardan oluştuğu belirtiliyor.
Ancak burada yatırımcı açısından cevap bekleyen önemli sorular bulunuyor.
Bu büyüklükteki avansların hangi projelere, hangi sözleşme şartlarıyla verildiği, işlerin ne kadarının tamamlandığı ve ödemelerin hangi takvimde hak edişlerle mahsuplaştırılacağı büyük önem taşıyor.
İlişkili taraf işlemleri tek başına mevzuata aykırılık anlamına gelmiyor. Bununla birlikte şirket özkaynaklarının yaklaşık üçte ikisine ulaşan avans büyüklüğü, işlemlerin şeffaflığı ve şirket kaynaklarının kullanımı açısından daha ayrıntılı açıklama ihtiyacını gündeme getiriyor.
Kasada 7 milyon TL var, kısa vadeli finansal borç 673 milyon TL
Zeray GYO'nun nakit durumu da bilanço dipnotlarındaki dikkat çekici başlıklardan biri.
Şirketin 2025 yılı sonunda 13,8 milyon TL olan nakit ve nakit benzerleri, 30 Eylül 2026 itibarıyla 7 milyon TL'ye geriledi.
Buna karşılık bir yıl içerisinde ödenmesi gereken finansal borçlar 673,6 milyon TL seviyesine ulaştı.
Şirketin toplam finansal borcu ise 1,43 milyar TL olarak kaydedildi.
Daha da önemlisi, yılın ilk dokuz ayında işletme faaliyetlerinden kaynaklanan net nakit çıkışı 1 milyar 317 milyon TL oldu.
2025 yılının aynı döneminde bu tutar 347 milyon TL seviyesindeydi.
Dolayısıyla şirketin faaliyetlerinden kaynaklanan nakit çıkışı geçen yılın aynı dönemine göre belirgin şekilde büyüdü.
Elbette gayrimenkul sektöründe projelerin yapım ve teslim süreçleri nedeniyle dönemsel nakit çıkışları yaşanabiliyor. Ancak ilişkili taraf avanslarındaki hızlı artışla birlikte değerlendirildiğinde bu tablo, nakit yönetiminin yakından izlenmesini gerektiriyor.
298 milyon TL kâr açıklandı ancak faaliyet kârlılığı zayıf
Şirketin dokuz aylık hasılatı 2,56 milyar TL'ye yükselirken brüt kârı 122,3 milyon TL seviyesinde kaldı.
Böylece brüt kâr marjı yaklaşık %4,8 olarak gerçekleşti.
Geçen yılın aynı döneminde bu oran yaklaşık %51 seviyesindeydi.
Şirketin açıkladığı 298,6 milyon TL net kârın oluşumunda ise şu kalemler dikkat çekti:
Konusu kalmayan karşılık gelirleri: 144,7 milyon TL
Ertelenmiş vergi geliri: 109,4 milyon TL
Menkul kıymet satış kârı: 90,3 milyon TL
Bu üç kalemin toplamı yaklaşık 344,4 milyon TL'ye ulaşıyor.
Söz konusu tutar net dönem kârından daha yüksek. Bununla birlikte bu gelirler tek başına net kârı açıklamıyor; diğer gelir ve gider kalemleri de dönem sonucunu etkiliyor.
Yine de açıklanan kârın sürdürülebilirliği açısından şirketin esas faaliyetlerinden ne kadar kazanç sağlayabildiği önemli bir soru olarak öne çıkıyor.
Milyarlık avanslar ve ceza riskleri daha fazla açıklama gerektiriyor
Zeray GYO'nun bilançosunda yalnızca borç veya kârlılık rakamları değil, şirket kaynaklarının nasıl kullanıldığı da önem taşıyor.
Bir tarafta ilişkili tarafa verilen 2,1 milyar TL avans, diğer tarafta karşılık ayrılmayan 154,7 milyon TL tutarında idari ceza bildirimleri bulunuyor.
Üstelik şirketin faaliyetlerinden ciddi miktarda nakit çıkışı yaşanırken kısa vadeli finansal borçları da artmış durumda.
Halka açık bir şirketin ilişkili taraflarla gerçekleştirdiği milyarlarca liralık işlemlerin, küçük yatırımcının anlayabileceği açıklıkta ortaya konulması gerekiyor.
Bu nedenle avansların sözleşme koşulları, projelerdeki gerçekleşme düzeyi, ödeme takvimi ve idari cezalara ilişkin hukuki süreçlerin yatırımcılarla daha ayrıntılı paylaşılması önem taşıyor.
Sermaye Piyasası Kurulunun da ilişkili taraf işlemlerini ilgili mevzuat çerçevesinde değerlendirmesi, piyasa güveni ve yatırımcıların korunması açısından önem arz ediyor.
Not: Bu haber, şirketin 30 Eylül 2026 tarihli, sınırlı denetimden geçmemiş finansal tabloları ve dipnotlarında açıklanan bilgiler esas alınarak hazırlanmıştır. Haberde yer alan değerlendirmeler herhangi bir hukuka aykırılık veya usulsüzlük tespiti anlamına gelmemektedir.
