Türkiye’de ev sahibi olmak son yıllarda giderek daha zor bir hedefe dönüşürken, konut fiyatlarındaki artışın ötesinde kredi maliyetleri tabloyu çok daha ağırlaştırdı.
Bankaların konut kredisi faizlerinin aylık yüzde 0,69’a kadar gerilediği 2013 yılından bu yana, bir evin kaç aylık maaşa denk geldiği sınırlı bir değişim gösterdi. Ancak aynı evi krediyle almanın finansman yükü katlanarak arttı. Uzmanlar, çalışanların artık evin fiyatından ziyade o fiyatı finanse etme imkanından uzaklaştığına dikkat çekiyor.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) konut fiyatları ve kredi faizleri baz alınarak yapılan karşılaştırmalarda; 100 metrekarelik bir konutun yüzde 25’inin peşin, kalan yüzde 75’inin ise 120 ay vadeli krediyle alındığı senaryo incelendi. Hesaplamada mesleğe yeni başlayanlar değil, derece ve kademe bakımından en yüksek seviyedeki 1/4 öğretmen maaşı esas alındı.
Türkiye Genelinde Ev 57 Maaştan 62 Maaşa Çıktı
TCMB ikinci çeyrek konut birim fiyatlarına göre, 2013 yılında Türkiye genelinde 100 metrekarelik ortalama bir konut 141 bin 130 TL idi. Aynı yılın temmuz ayında ise en yüksek derecedeki bir öğretmenin maaşı 2 bin 469 TL seviyesindeydi. Bu veriler ışığında bir konut yaklaşık 57,2 aylık öğretmen maaşına denk geliyordu.
2026 yılına gelindiğinde aynı büyüklükteki ortalama konut fiyatı 5 milyon 189 bin TL’ye yükselirken, 1/4 öğretmen maaşı 83 bin 254 TL oldu. Nominal olarak konut fiyatı 13 yılda yaklaşık 37 katına çıkmasına rağmen, "Ev kaç maaş ediyor?" oranında mesafe 57 maaştan sadece 62 maaşa çıktı.
Taksitler Maaşın Tamamını Aşıyor
Konut ekonomisinde erişilebilirlik yalnızca ev fiyatı ve gelir oranıyla ölçülmüyor. Krediyle alımda aylık taksitlerin gelire oranı da kritik bir rol oynuyor. 2013’te Türkiye ortalamasındaki 100 metrekarelik bir konutun kredi taksiti bin 357 TL iken, bu tutar o dönemki öğretmen maaşının yüzde 55’ine denk geliyordu.
Yıllar içinde dalgalı bir seyir izleyen bu oran; 2018’de yüzde 92’ye, düşük faizlerin etkisiyle 2020’de yüzde 66’ya geriledi. Konut fiyatları ve faizlerin birlikte yükselmesiyle 2022’de yüzde 128’e, 2023 ve 2024 yıllarında ise yüzde 159’a ulaştı. 2026’da faizlerdeki kısmi gerilemeyle oran yüzde 131,6 seviyesine indi.
Bugün Türkiye ortalamasındaki 100 metrekarelik bir konut için hesaplanan aylık kredi taksiti 109 bin 543 TL iken, en yüksek seviyedeki öğretmenin maaşı 83 bin 254 TL’de kalıyor. Başka bir ifadeyle, en üst kademedeki bir öğretmen bile maaşının tamamını taksite ayırsa Türkiye ortalamasındaki konutun aylık ödemesini karşılayamıyor.
İstanbul’da Durum Daha Ağır
İstanbul’da ise sabit gelirli vatandaşlar için konut sahibi olmak çok daha büyük bir engelle karşı karşıya. 2013’te 100 metrekarelik ortalama bir konut 97,6 öğretmen maaşına karşılık gelirken, bugün bu oran 104,9 maaşa yükseldi.
Ancak kredi kullanıldığında finansman yükü katlanıyor. 2013’teki düşük faiz koşullarında bile İstanbul’daki konutun başlangıç taksit yükü öğretmen maaşının yüzde 93,8’i düzeyindeydi. Bu oran 2018’de yüzde 164’e, 2022’de yüzde 227’ye ve 2023’te yüzde 258’e çıktı.
"Krediye Erişim Tamamen Devre Dışı Kaldı"
Gayrimenkul değerleme uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, verilerin ciddi bir krediye erişim problemine işaret ettiğini belirtti. Büyükduman, değerlendirmesinde şu noktalara dikkat çekti:
"Bugün İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya gibi büyükşehirlerde öğretmen çiftlerin bile ev alması oldukça güç. Türkiye genelinde bile taksit, maaşın yüzde 55’inden yüzde 131’ine çıktı. Asıl kırılma finans maliyetinde yaşandı ve uygulamada konut kredisinin büyük ölçüde devre dışı kaldığını görüyoruz. Ayrıca vatandaşların konuta erişememesinin etkisiyle ortalama konutlar da son 13 yılda yaklaşık yüzde 20 küçüldü; İstanbul'da pek çok ev artık 75 metrekare civarında."
