Geçenlerde sosyal medyada çok konuşulan bir örnek vardı.
Bir ev 7 milyon 350 bin TL’ye satıştaydı. Bir alıcı, muhtemelen biraz da “Nasıl olsa kabul etmez” rahatlığıyla 5 milyon TL teklif etti.
Satıcı önce teşekkür etti.
Sonra birkaç saat geçti.
Ve kabul etti.
Haliyle sosyal medyada kıyamet koptu.
“Emlak balonu patladı.”
“Evler çökecek.”
“Fiyatlar yüzde 30-40 düşmüş bile.”
Oysa tek bir satıştan bütün Türkiye’nin konut piyasasına dair sonuç çıkarmak, borsada bir yatırımcının tabandan hisse satmasına bakıp şirketin gerçek değerinin taban fiyat olduğunu söylemeye benziyor.
Çünkü burada gözden kaçan başka bir şey var.
Belki de ucuzlayan ev değil, pahalanan nakit.
Bugün Türkiye’de 5 milyon TL, sadece 5 milyon TL değil.
Aynı zamanda ciddi bir faiz geliri üretebilen bir sermaye.
Kabaca yüzde 40 brüt yıllık faiz ortamında 5 milyon TL’nin yıllık brüt faiz potansiyeli 2 milyon TL’ye ulaşıyor. Vergi, vade ve bankanın verdiği oran bir yana; matematik satıcının ve alıcının kafasında sürekli çalışıyor.
Bir tarafta 7 milyon TL’ye satmaya çalıştığınız ama ne zaman satılacağını bilmediğiniz bir ev var.
Diğer tarafta bugün hesabınıza geçebilecek 5 milyon TL.
Normal zamanlarda 2 milyon TL fark çok büyük görünür.
Likiditenin pahalı olduğu zamanlarda ise soru değişir:
“Evimin değeri ne?” değil, “Paraya ne kadar hızlı ihtiyacım var?”
Piyasalarda fiyatı her zaman değer belirlemez.
Bazen ihtiyaç belirler.
Borsada kredili yatırımcı neden en kötü günde satış yapar?
Şirketin kötü olduğunu düşündüğü için değil.
Nakit gerektiği için.
Bir işletme neden değerli bir gayrimenkulünü piyasanın altında satar?
Gayrimenkul değersiz olduğu için değil.
Kasaya para girmesi gerektiği için.
Konut piyasasında bugün gördüğümüz bazı sert pazarlıkların arkasında da aynı mekanizma var.
Acelesi olmayan satmıyor. Acelesi olan ise fiyat kırıyor.
Bu nedenle ilan fiyatlarıyla gerçekleşen satış fiyatları arasındaki makas açılıyor.
Zaten konut piyasasının en büyük yanılgılarından biri de ilan fiyatını piyasa fiyatı sanmak.
Bir evin internette 8 milyon TL’ye ilana konulmuş olması, o evin 8 milyon TL ettiği anlamına gelmez.
O, satıcının istediği paradır.
Piyasa fiyatı ise alıcıyla satıcının el sıkıştığı rakamdır.
Bugün o el sıkışma rakamını aşağı çeken en önemli unsurlardan biri de yüksek faiz.
Çünkü yüksek faiz sadece konut kredilerini pahalılaştırmıyor.
Nakit paranın alternatif getirisini de yükseltiyor.
Ev alacak kişi düşünüyor:
“Bu parayı eve bağlamak yerine faizde tutsam ne kazanırım?”
Ev sahibi düşünüyor:
“Bugün biraz indirim yapıp nakde geçsem, beklerken kaybettiğim farkı faizle ne kadar telafi ederim?”
İşte piyasa tam olarak bu iki hesabın arasında sıkışıyor.
Ancak burada ikinci bir hata daha yapılıyor.
Bugünkü tabloya bakıp bunun sonsuza kadar devam edeceği sanılıyor.
Etmeyecek.
Çünkü ekonomide hiçbir getiri rejimi sonsuza kadar sürmez.
Faizler bir gün düşecek.
Ama burada da hemen “Faiz düşünce konut uçar” sonucuna varmak doğru değil.
Asıl mesele politika faizinin kaç olduğu değil.
Reel faizin nerede olduğu.
Basit bir örnek verelim.
Faiz yüzde 37’den yüzde 30’a düştü.
Enflasyon da yüzde 25’e geriledi.
Ne oldu?
Faiz düştü ama reel getiri hâlâ pozitif.
Para hâlâ TL’de durmak için bir gerekçeye sahip.
Başka bir senaryo düşünelim.
Faiz yüzde 30’a düştü ama enflasyon yüzde 35 oldu.
İşte o zaman tablo değişir.
Çünkü para yeniden erimeye başlar.
Ve Türkiye’de para erimeye başladığında vatandaşın refleksi bellidir.
Döviz alır.
Altın alır.
Araba alır.
Konut alır.
Bazen ihtiyacı olmayan beyaz eşyayı bile alır.
2021-2023 döneminde yaşanan tam olarak buydu.
İnsanlar sadece konut kredisi ucuz olduğu için ev almadı.
Parayı elde tutmanın maliyeti çok yüksek olduğu için mala koştu.
Konut da bu dönemde yalnızca barınma aracı olmaktan çıktı.
Bir çeşit enflasyondan korunma aracına dönüştü.
Sonuç ortada.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın konut fiyat endeksi verilerine göre konut fiyatları 2021-2023 döneminde nominal olarak olağanüstü yükseldi. Fakat daha sonra sıkı para politikası, yüksek faiz ve enflasyondan arındırılmış fiyatlardaki gerilemeyle başka bir döneme girdik.
Bugün birçok bölgede evlerin etiketi hâlâ yükseliyor olabilir.
Ama bu, ev sahibinin reel olarak zenginleştiği anlamına gelmiyor.
Ev yüzde 25 yükselirken genel fiyatlar yüzde 30-35 yükseliyorsa, kağıt üzerinde daha pahalı bir eviniz vardır ama reel olarak servetiniz küçülmüştür.
Türkiye’de konut fiyatlarındaki düzeltme zaten çoğu zaman Amerikan filmlerindeki gibi olmaz.
Bir sabah uyanıp bütün ilanların yüzde 30 düştüğünü görmeyiz.
Bizde düzeltme daha sessizdir.
Ev 5 milyon TL’den 4 milyona düşmez.
5 milyon TL’den 5,5 milyona çıkar.
Ama o sırada enflasyon daha hızlı yükselir.
Nominal fiyat artar.
Reel değer düşer.
Ev sahibi de “Benim ev değer kazandı” diye düşünür.
Oysa matematik başka bir şey söylüyordur.
Bugünkü piyasanın bir başka özelliği de şu:
Nakit alıcı uzun yıllardır olmadığı kadar güçlü.
Krediye ihtiyacı olmayan, parasını hemen transfer edebilen ve bekleyebilen alıcı pazarlık masasının güçlü tarafında.
Çünkü karşısındaki satıcının ne kadar acelesi olduğunu bilmiyor.
5 milyon teklif ediyor.
Olmazsa başka eve bakıyor.
Ama satıcının borcu varsa, şirketine para koyması gerekiyorsa, başka bir yatırım fırsatı gördüyse veya sadece nakde dönmek istiyorsa, birkaç saat sonra telefon çalabiliyor:
“Tamam.”
Bu, bütün mahallenin fiyatının 5 milyon TL olduğu anlamına gelmez.
Ama önemli bir şeyi gösterir:
Likidite sıkışıklığında nakit, kendi iskontosunu yaratır.
Bugün 7 milyonluk varlığı 5 milyona alabilen kişinin kazancı, sadece 2 milyon TL daha az ödemek değildir.
Asıl avantajı, bekleyebilmesidir.
Satıcının zamanı yoktur.
Alıcının vardır.
Ve finans piyasalarında zaman, çoğu zaman paranın kendisidir.
Peki bundan sonra ne olacak?
Bunu belirleyecek olan sadece Merkez Bankası’nın faiz indirimleri değil.
Enflasyonun faizden daha hızlı mı, daha yavaş mı düştüğü olacak.
Reel faiz pozitif kalırsa mevduatın cazibesi bir süre daha devam eder.
Konut kredileri bir miktar ucuzlasa bile 2021-2023 dönemindeki gibi herkesin yeniden mala koşması için yeterli olmayabilir.
Ama reel faiz yeniden negatife dönerse oyun değişir.
Bugün bankada bekleyen para yeniden kendine yer aramaya başlar.
O zaman mesele “Konut kredisi yüzde kaç?” olmaktan çıkar.
Mesele yeniden şuna dönüşür:
“Param erimeden ne alabilirim?”
Ve Türkiye bu filmi daha önce çok izledi.
Bu nedenle bugün sosyal medyada gördüğümüz her büyük iskontoyu “emlak piyasası çöküyor” diye okumak ne kadar yanlışsa, “faizler düşecek, evler kesin uçacak” demek de o kadar yanlış.
Şu anda yaşanan daha basit.
Ve belki daha ilginç.
Evler bir gecede değersizleşmedi.
Nakit çok değerli hale geldi.
Bu yüzden acelesi olan satıcı indirim yapıyor.
Bekleyebilen alıcı ise fiyatı belirliyor.
Yarın faizler düştüğünde ise asıl bakmamız gereken rakam, manşette yazan faiz oranı olmayacak.
Faizden enflasyonu çıkardığımızda geriye ne kaldığı olacak.
Çünkü Türkiye’de paranın nereye gideceğini çoğu zaman faiz değil, paranın beklerken eriyip erimediği belirliyor.
Bugün nakit kral.
Ama krallar da sonsuza kadar tahtta kalmıyor.
