Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli tapu sahiplerini yakından ilgilendiren önalım hakkına ilişkin önemli bir karara imza attı. Paylı mülkiyette önalım hakkının kullanılması sırasında taşınmaz payının rayiç bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini öngören yasal düzenleme Anayasa'ya aykırı bulunarak iptal edildi. İptal kararı 9 ay sonra yürürlüğe girecek.
Hisseli tapularda paydaşların haklarını doğrudan etkileyen karar, Resmî Gazete'de yayımlandı. Anayasa Mahkemesi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde 2025 yılında 7571 sayılı Kanun ile yapılan değişikliğin ilgili hükmünü inceleyerek iptal kararı verdi.
Hisseli Tapularda Önalım Hakkı İçin Yeni Dönem
Anayasa Mahkemesi'ne yapılan başvurularda, Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan düzenlemenin Anayasa'ya aykırı olduğu ileri sürüldü. Başvurular, 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ile Cumhuriyet Halk Partisi (CHP) tarafından yapıldı.
İptal başvurularında, yapılan değişiklikle önalım hakkının kullanımında satış sözleşmesinde belirlenen bedel yerine mahkeme tarafından tespit edilecek rayiç bedelin esas alınmasının hukuki belirsizliklere yol açabileceği belirtildi.
Düzenleme öncesinde önalım hakkı, üçüncü kişiye yapılan satışta kararlaştırılan bedel ve tapu masraflarının karşılanması yoluyla kullanılabiliyordu. 2025 yılında yapılan değişiklikle ise payın rayiç bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi ve bu bedelin önalım hakkı sahibi tarafından yatırılması şartı getirilmişti.
AYM, Rayiç Bedelin Hakim Tarafından Belirlenmesini Anayasa'ya Aykırı Buldu
Anayasa Mahkemesi, yaptığı incelemede söz konusu düzenlemenin mülkiyet hakkı bakımından taraflar arasında adil bir denge kurmadığı sonucuna ulaştı.
Kararda, önalım hakkının satıcı, üçüncü kişi alıcı ve önalım hakkı sahibi olmak üzere üç tarafın menfaatlerini ilgilendiren bir hukuki ilişki oluşturduğuna dikkat çekildi.
Mahkeme, tarafların serbest iradeleriyle belirlediği satış bedelinin esas alınmamasının satış sözleşmesinin koşullarını değiştirdiğini değerlendirdi. Rayiç bedelin hakim tarafından belirlenmesinin, tarafların üzerinde anlaştığı satış bedelini ortadan kaldırdığı ve farklı bir satış ilişkisi ortaya çıkardığı ifade edildi.
AYM kararında, bu durumun üçüncü kişi alıcının haksız kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına neden olabileceği, önalım hakkı sahibini de hukuken belirsiz bir konuma sokabileceği belirtildi.
İptal Kararı 9 Ay Sonra Yürürlüğe Girecek
Anayasa Mahkemesi, Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ve payın rayiç bedelinin hakim tarafından belirlenmesini öngören hükmün iptaline karar verdi.
Ancak yüksek mahkeme, iptal hükmünün kararın yürürlüğe girmesiyle doğrudan uygulanması yerine 9 ay sonra yürürlüğe girmesini kararlaştırdı.
Bu süre içerisinde kanun koyucunun iptal kararının gerekçelerini dikkate alarak yeni bir yasal düzenleme yapabilmesi mümkün olacak.
AYM Kararı Hisseli Tapu Sahipleri İçin Ne Anlama Geliyor?
Karar, özellikle taşınmazda pay sahibi olan ve diğer paydaşların hisselerini üçüncü kişilere satması durumunda önalım hakkını kullanmak isteyen vatandaşları ilgilendiriyor.
Önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin hissesini üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu hisseyi öncelikle satın alma imkanı tanıyan yasal bir hak olarak biliniyor.
AYM'nin iptal kararıyla birlikte, önalım hakkının kullanımında mahkeme tarafından rayiç bedel belirlenmesini öngören mevcut hüküm 9 ay sonra yürürlükten kalkacak. Bu süreçte yapılacak olası yasal değişiklikler, hisseli tapu sahiplerinin önalım hakkını hangi bedel ve koşullarla kullanacağını belirleyecek.
Kararın ardından gözler, önalım hakkının kullanımına ilişkin yeni yasal düzenlemenin nasıl şekilleneceğine çevrildi.
