Golden Visa uygulamalarının geleceği, olası vergi düzenlemeleri ve Avrupa ülkelerinde yükselen siyasi gerilimler gayrimenkul yatırımcısının kararlarını zorlaştırmaya devam ediyor. Serbest dolaşım haklarının daraltılması ve oturum koşullarının değiştirilmesi ihtimali karşısında Türk yatırımcılar rotasını yeniden Birleşik Arap Emirlikleri’ne (BAE) çevirdi.
Dünya gazetesine değerlendirmelerde bulunan Global Emlak Yatırım Danışmanı Çağrı Bozay, Avrupa’daki belirsizliklerin konut yatırımları açısından önemli riskler yarattığına dikkat çekti.
Avrupa’da Golden Visa ve Güven Krizi
Avrupa’da yönetimlerin değişen politikaları ve iç siyasi ayrışmalar, uzun vadeli öngörülebilirliği zayıflatıyor.
- Yunanistan Örneği: Golden Visa kapsamında yapılan bazı satışlarda mülklerin değerinin gerçeğin üzerinde gösterildiği iddiaları güveni zedeledi. Örneğin 170 bin euroluk bir mülkün 279 bin euro üzerinden değerlenerek satıldığı örneklerle karşılaşılması, denetimlerin ve koşulların yeniden gündeme gelmesine neden oldu.
- Artan Riskler: Serbest dolaşım hakkının kısıtlanması ve yeni vergi yükleri ihtimali, Avrupa’daki yatırım ortamını karmaşık hale getiriyor.
BAE Pazarı ve Dev Projeler: "Sonsuzluk Havuzuna Kanıp Çölün Ortasında Kalmayın"
Avrupa’daki belirsizlikler karşısında Dubai, Abu Dabi ve Ras Al Khaimah öne çıkarken, bölgede hayata geçirilen dev projeler yatırımcı ilgisini artırıyor:
- Ras Al Khaimah: Al Marjan Adası’nda kurulan dünyanın en büyük casino projelerinden Wynn Resort, bölge piyasasını dönüştürüyor.
- Abu Dabi ve Dubai: Abu Dabi’de planlanan Disney parkı ve Dubai’de dünyanın en büyük havalimanlarından biri olması hedeflenen Al Maktoum projesi gelecek beklentilerini şekillendiriyor.
Uzman Uyarısı: Çağrı Bozay, her gelişen projenin çevresindeki her gayrimenkulün kazandıracağı düşüncesinin yanlış olduğuna işaret ediyor. Aşırı arz oluşan bölgelerde yatırımcıların yalnızca yüksek getiri vaatlerine ve tanıtımlardaki "sonsuzluk havuzlarına" aldanmaması gerektiğini vurgulayan Bozay, doğru lokasyon ve güvenilir geliştiricilerin seçilmesinin önemine dikkat çekiyor. Topraktan yapılan projelerde döviz bazında en az yüzde 25 değer artış potansiyeli bulunurken, yanlış bölge seçiminin risklerine dikkat çekiliyor.
Rakamlarla BAE Piyasası: 2026’da 850 Milyon Dolarlık Yatırım
Türk yatırımcıların Körfez bölgesine olan ilgisi resmi verilere de yansıyor:
- 2025 Yılı: Türkler BAE’de 5 bin 384 gayrimenkul satın alırken, toplam yatırım tutarı yaklaşık 1 milyar dolara ulaştı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre Türklerin 2025’te yurt dışında gerçekleştirdiği 1,7 milyar dolarlık gayrimenkul alımının yaklaşık yüzde 58’i BAE’ye yöneldi.
- 2026’nın İlk Dokuz Ayı: Türklerin BAE’deki gayrimenkul alımı adet bazında 4 bin 655’e, toplam yatırım tutarı ise yaklaşık 850 milyon dolara çıktı (geçen yılın aynı dönemine göre adet bazında yüzde 10 büyüme).
- Ortalama Alım ve Sıralama: Türk yatırımcının BAE’deki ortalama alım tutarı 183 bin dolar seviyesinde kalırken, Türkler Dubai’deki yabancı konut alıcıları arasında yedinci sırada yer alıyor.
Neden Körfez Tercih Ediliyor? Kira Getirisi ve Finansman Avantajı
BAE’nin yatırımcı açısından cazip olmasını sağlayan temel faktörler şunlar:
- Yüksek Kira Getirisi: Türkiye’de vergiler sonrası ortalama kira getirisi yüzde 3,2 seviyesindeyken, BAE’de bu oran yüzde 5,7’ye ulaşıyor.
- Vergi Avantajı: Bireysel yatırımcıların kira gelirleri ve gayrimenkul alım satım kazançları üzerinden gelir vergisi ödememesi kararlarda etkili oluyor.
- Finansmana Erişim: BAE’de topraktan projelerde gayrimenkul bedelinin yüzde 65’ine kadar, ortalama yüzde 5,5 yıllık faizle ve 25 yıla varan vadelerle finansman imkânı sunulabiliyor. Kira gelirinin kredi taksitlerinin önemli bir bölümünü karşılaması yatırımcıyı cezbederken, Türkiye’deki yüksek faiz ortamı ve kredi kısıtları da bu yönelimi hızlandırıyor.
